手机访问 收藏本站 |设为首页 
  网站首页 » 合同&债务 » 经典案例 » 房产中介疏于审查致合同无法履行应担责
  律师推荐
王兆华,法律专业硕士研究生毕业,中国法学研究会会员、原为大法学教师、江苏汇展律师事务所律师(常熟市)、副主任。自年月至今,在常熟广播电台交通法制栏目担任嘉宾,进行义务普法宣传。

手机《微信》:13913686256   0512-52825625

网址:王兆华律师网 www.wzh900.com

常熟离婚网:www.cs933.com

交通律师网 www.cs122.cn

 邮箱:644254939@qq.com

(常熟)江苏汇展律师事务所地址:常熟汇丰时代广场4号楼616室
分类列表


搜索
类型:
首席律师简介

王兆华律师简介    

手机《微信》:13913686256   0512-52825625

详情  


文章内容
房产中介疏于审查致合同无法履行应担责
发布时间:2019-04-27 点击率:225
扫一扫


倪栋威 顾佳庆  南通市中级人民法院  1月3日
购房者唐某某没有想到的是,自己通过中介签订购房合同购买位于启东市汇龙镇北上海花园的房屋,却在房屋完工并交付产权所有人后,始终等不来出售方履约。蹊跷的是,房屋的产权所有人还表示根本不清楚存在这起房屋买卖交易。

购房者、售房者、产权所有人、房屋中介四方,究竟错在何方?唐某某将售房者金某、产权所有人袁某某夫妇、房屋中介启东市银星房产经纪有限公司(以下简称银星房产)诉至法院,要求解除房屋买卖合同,要求袁某某夫妇、金某退还购房定金及购房款合计338000元并互负连带责任、要求银星房产退还中介费9500元,要求四被告连带赔偿违约金237600元。
近日,启东市人民法院对该起离奇的房屋买卖合同纠纷案作出一审判决,判令解除房屋买卖合同,判决金某返还购房款338000元,判决金某支付违约金118800元,判决银星房产在40000元范围内就金某不能履行部分承担补充清偿责任。
判决指出,作为专业的房屋中介机构,在进行居间服务时应当应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如核实房源信息、卖房人的身份信息、是否存在委托交易手续等。
01
案 情

timg2.jpg
房屋出售
2017年4月21日,唐某某与金某,也就是本案中售房者订立协议,金某确认将启东市汇龙镇北上海花园40号的安置房屋优惠购房权利转让给唐某某,并约定了转让款、产证过户等相关事宜。
4月21日当天,唐某某向金某支付购房定金88000元,向银星房产支付中介费9500元。同年6月3日,唐某某向金某支付购房款250000元。
但到了房屋完工并交付后,售房者金某却拿不出房子来了。
金某在庭审中表示,他只是代为签署合同的人。按照金某的说法,2017年4月21日,施某某打电话让他,要他去银星房产处代施某某签署案涉房屋买卖合同。当天,施某某开车将金某带至银星房产处,金某下车并带上施某某交给他的材料去签署合同。
庭审中,金某表示同意解除2017年4月21日的合同,因为“房子也没有了,履行不成了”。
timg 3.jpg
这套房到底去哪儿了?
这套房屋最早的产权所有人袁某某、季某某否认自己曾将房屋卖给施某某。
袁某某、季某某在庭审中表示,他们因拆迁安排到北上海花园B区三套房屋,因想将其中两套调换成一套南郊家园、一套北上海花园C区房屋,而经人介绍找了施某某办理。
“我是叫施某某拿房子,不是卖给他。如果帮我们拿到了房子,我考虑卖给他。”然而,施某某最终未能完成其与袁某某夫妇的协议。
施某某委托徐某某将拆迁材料还给袁某某夫妇。此后,徐某某与袁某某协商后,帮助袁某某完成其原本的想法。
银星房产在庭上辩称案涉合同是房屋买卖合同,而其与当事人唐某某签订的合同是居间合同,是报告居间。其将订立合同信息告知双方,由双方决定是否达成合同或履行合同,合同一旦成立,作为委托方理应支付中介费。
银星房产辩称,在居间人不存在故意提供虚假信息或隐瞒重要信息的情况下,银星房产不应承担返还中介费及赔偿责任。
居间有责

启东法院审理认为,原告唐某某、被告金某及居间方被告银星房产签订的房屋买卖合同(居间合同)系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,已依法成立生效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。
就案涉房屋买卖合同的出卖人主体问题,法院认为,金某作为涉案房屋买卖合同的出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,唐某某作为买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。据此,法院判决出卖人金某将收取的338000元购房款退还。
就袁某某夫妇应否承担违约责任,法院认为,金某抗辩受施某某委托签订涉案房屋买卖合同而不愿承担合同责任,但唐某某及金某均未提供证据证明委托事实的存在,且涉案房屋买卖合同的甲方为金某,亦无充分证据证明袁某某夫妇委托出售涉案房屋的授权委托书,故袁某某不能作为涉案房屋卖合同的出卖主体,对该项诉请法院未予支持。据双方合同约定,法院判决金某支付违约金11.88万元。
就银星房产应否返还中介费并承担连带赔偿责任,法院认为,房屋中介机构通常具备从事居间服务的专业知识,掌握获取、审查相关信息、相关手续的能力,因此,在委托人提供报酬的前提下,要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务不仅是民法中权利义务对等的要求,也是房屋交易安全性、稳定性的保障。如果中介机构在签订合同时疏于对房屋相关信息、交易手续的审查,导致合同无法履行的,应承担相应的责任。本案中,银星房产作为专业的房屋中介机构,在进行居间服务时应当应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如核实房源信息、卖房人的身份信息、是否存在委托交易手续等。但银星房产对金某在签约时出具的袁某某名下的选房协议未核实调查委托事宜的真实性,就促成涉案房屋买卖合同的签订,导致涉案房屋买卖合同的无法履行。且合同第二条约定,定金应由丙方保管,但银星房产没有按约保管定金,存在违约行为。结合银星房产的过错程度,法院酌定由银星房产在4万元范围内就金某赔偿不足部分承担补充赔偿责任。
就关于银星房产退还中介费的诉请,法院认为,因房屋买卖合同约定中介费一律不予退还,且银星房产不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的情形,因此法院未予支持。
(作者:倪栋威)

发布评论
* 昵称:   密码: [游客密码可为空]
* 主题: