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王兆华,法律专业硕士研究生毕业,中国法学研究会会员、原为大法学教师、江苏汇展律师事务所律师(常熟市)、副主任。自年月至今,在常熟广播电台交通法制栏目担任嘉宾,进行义务普法宣传。

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父母出钱给你买房,登记1%份额防止你出售。能“防”住么?
发布时间:2021-11-24 点击率:39
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原创2021-09-21 17:30·一纸家书


【1】出钱给儿子买房,登记了1%份额

这年头,哪怕买套小点的、偏点的房子,大几十万总归是要的。

老张和爱人二十多年工龄,有些积蓄。儿子要结婚,为了准备婚房的事情,两口子纠结了一段时间。老张有两个考虑:

一个原因,买房花的毕竟不是小钱,儿子看上的房子大概100来万,买完房就剩不下什么钱了。再几年就要退休,俩人还想着能多留点养老本钱。

另外一个,这笔财产即便给了儿子,也不想轻易动。万一哪天儿子把房子卖了,不就等于这笔财产跟父母无关了么?

纠结来纠结去,为了儿子结婚,也减轻今后孩子的经济负担,俩人咬咬牙,决定全额出资把房子买下来,基本掏空了积蓄。但老张提出一个条件:父母要登记1%的份额。有了份额,就属于房子的产权人,起码能阻止今后儿子把房“造了”。

儿子满口答应。

当然,老张还有另外一层想法:现在买,属于儿子的婚前财产,跟儿媳妇无关。至于什么防不防、把不把儿媳当成一家人之类的说法,纯属道德绑架。父母的财产,说不好听点,给不给亲生子女都是两说的事儿。凭什么拿这些说法来说道父母?

商定下来,房子买了,老张登记了1%份额,剩下的99%登记在儿子名下。
父母:出钱给你买房,登记我们1%份额防止你出售。能“防”住么?

【2】儿子要卖房、换房

儿子结婚头些年,一家人相安无事。两年之后,老张当上了爷爷。

这期间,儿子在父母面前提过几次儿媳妇要加名的事儿,老张不置可否。不置可否,其实就是不同意。

虽然孙子都有了,当父母的可以帮着带带孙子,条件允许情况下资助一些,但谁的生活不是靠自己努力去创造、争取的?孩子们有本事,自己挣钱攒钱,想买什么买什么。当父母的,伸手帮忙没问题,但没有义务在孩子都成年之后还无条件的给予。

儿子见与父母沟通几次之后无果,没有再提及此事。

这一天儿子回来了,陪着父母有一搭无一搭的聊天。老张一看就知道儿子有事儿,问了一句:

    “你是不是有什么事儿要说?”

儿子支支吾吾道出了来意。

原来儿子儿媳妇看上一套大点儿的二手房想换,钱又不够,打算把现在这套房子卖了。

老张对房子的事儿很敏感。一听要处理房子,心弦绷了起来,直觉上第一反应就是不同意。你们有钱愿意买就买,没钱就不要去追求那些不现实的东西。谁知儿子告知老张,已经跟买家签了合同了,收了买家5万块钱定金;另一头新房房东催得紧,再拖下去弄不好又涨价,儿子交了5万块钱定金。这次来,是跟父母商量一下。

老张一听就火了:

    “你这叫商量么?合同都签了,不等于是决定了么?还商量什么,不就是通知么?

    你这房子还没卖,我们不同意,你赶紧去撤了。”

儿子也有些急:

    “爸,你孙子也大了,现在房子小,住着确实不方便。干脆一次性解决掉算了。这有什么的?而且现在卖掉、买新房都合适,干啥非把着不让卖?

    再说了,这个房子不是有你1%份额么?卖掉之后,我会折算成钱给到你和我妈。只不过……现在我手头有点紧,会缓缓。但你放心,我肯定给。”

老张望着儿子,冷冷问了一句:

    “房子的钱当时是谁出的?这么着,就给你俩选择。

    一个是不卖。什么时候你们攒够钱了,愿意买多大买多大。

    非要卖,也可以。现在这套房子卖的钱,你们俩出的钱,算算,按照比例登记份额。

    我把话说明白,没有第三条路,你们自己选!”

说完,老张头也没回,直接进了房间,留下儿子一个人不知所措。
父母:出钱给你买房,登记我们1%份额防止你出售。能“防”住么?

【3】儿子成了“夹板”

接下来两三天,儿子不断给父母做工作。老张始终不松口,一家人闹得很僵。

无奈之下,儿子一开始选择了“妥协”,告诉老张,不卖了。

谁知更糟心的事儿还在后头。

儿子当时想得挺好,买家、卖家同时找好,打个时间差,两头办、两头不耽误。收买家5万定金,再给卖家5万定金,自己前期一分钱不用掏。

现在不卖,麻烦了——

对买家,儿子毁约。当时合同上写得很清楚:如果违约,返还双倍定金;对新房房东,儿子毁约,定金不退。

里差外差,啥也没落下,白赔出去10万块钱。

几方沟通无果,儿子夹在三头中间……

买家还算“通情达理”:你返还双倍定金,我们也就认了。你要是不返还,这房子我们要定了。打官司,按照合同办事,你也必输!

新房房东也算“通情达理”:当时咱们沟通的挺好,所以当时我们都没提什么你违约情况下的赔偿问题。你还耽误我们卖房呢!

只有老张这边,怎么说都不行——父亲太不“通情达理”了……

一下子出去10万块钱,可不是个小数!

儿子想着,干脆豁出去,就卖了,父亲能把自己怎么样?谁知打听一圈下来,要“硬”卖倒是能卖,但结果很差:估计得跟父母“老死不相往来”了。
父母:出钱给你买房,登记我们1%份额防止你出售。能“防”住么?

【4】为什么?

这是一个关于“按份共有”房产出售的事情。

老张担心儿子未来处置房产,于是在房产证上登记了1%份额。这种登记方式,真能阻止儿子卖房么?

恐怕很难。

我们先从最基本的法律依据说起。

根据《民法典》:

    第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

我们可以这样简单理解:“共同共有”情况下,共有人各自份额均等,属于“一票否决权”,只要有一人不同意,房产不可出售;“按份共有”情况下,属于“少数服从多数”原则,占多数产权(≥2/3)的人同意,房产可以出售。

所以,上面这个事情中,儿子非要卖,是可以卖掉的。

有三个延伸的问题需要探讨:

1.超过2/3房屋产权的人,可以随意处置么?

可以自行决定处置,但是还到不了“随意”的程度。

    第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

    第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

也就是说,处置人在处置分房产之前,必须要做两个动作:

    一是要将转让事宜告知其他共有人。
    二是告知其他共有人转让条件。

如果其他共有人愿意在同等条件下购买,处置人只能将房子卖给其他共有人——因为他们有优先购买权。
父母:出钱给你买房,登记我们1%份额防止你出售。能“防”住么?

那么,如果不做这两个动作,会有什么结果?

2.不得对抗买卖合同。

儿子与买家签订了房屋买卖合同。

根据《民法典》:

    第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

也就是说,这个合同已经签订了,对双方有约束力,即便房产还没有过户。

所以,上面提及到,买家也表现的很“通情达理”:算了,赔定金,房子不要了。否则,这个房子我们要定了。

3.如果老张不同意,买家又非要买,会是什么结果?

如果处于这样一种状态:老张作为其他共有人不同意卖,而买家非要买此房,产生了冲突,怎么办?

这里的关键问题首先在于:儿子与买家签订的合同是否合法有效。

一般情况下,正规途径签订的《商品房买卖合同》,都是合法有效的。而且买家并不涉及到“非善意购买”的问题(可参阅《民法典》第三百一十一条)。

既然儿子有权处置、合同又是合法有效的,为什么还会反复在征得老张的同意?

或许有尊重父母的成分,但更重要的是,在现实办理过程中,办理机构会要求房产共有人到场(或有委托书)办理。老张拒绝、不到场,房子无法办理过户手续。

这不就跟第三百零一条的规定冲突了么?不冲突,增加点麻烦而已——买家把儿子告了,就解决了。

这时候,按照合同约定,买家得房,儿子得款,把老张名下1%对应份额的钱给到父母。当然,这种结果一定会惹得父母不高兴,真有可能“老死不相往来”了。

再稍微延伸一下:第三百零一条中最后还有一句话:“共有人之间另有约定的除外”。

字面理解就是:如果共有人之间约定清楚——谁同意(或拒绝)都可以处置(或不能处置)房产,将按照约定执行。

这种约定,最好是书面,或者至少要有充分的、明确的证据证明确有约定。

有了约定,就一定不能处置房产么?这就涉及到“善意购买”的问题,又要分两种情况:

    一种情况是,购买人确实不知道有此约定(现实中,该情况居多,毕竟处置人打算处置了,还是有少找麻烦的心思),不影响。
    一种情况属于“非善意购买”——知道房产共有人之间有此约定、其他共有人不同意处置,还购买了,此时将涉及到合同无效的问题。

【5】结语

现实中,年轻人购房,寻求父母资助的情形很常见。

借着这个事情,并非去谈论老张有什么心思、父母该不该为子女出资购房等问题。而是从父母角度,讲述一种情况:要真想让自己为子女购房的出资安全,登记小份额,并不保险。

虽然近些年来很多判例的结果是,父母这笔出资认定为对子女的借款,除非事先声明赠与,即便没有借条。但是,并无明确的司法解释,并不可靠。

父母的钱,也是一分分挣出来、攒下来的,对自己的财产有保护的想法,天经地义;资助子女,反映的是父母对子女的关爱;而身为子女,还是不要过度消费这份眷顾为好。

如果父母真担心此笔出资未来被子女“造了”、而又舍不得让孩子有太大压力,比较好的一种方式,其实是正式走“借款”——让孩子打个借条。房子的事儿就不要再去考虑了,登记给子女,大概率已经属于子女,父母要回来很难,至少很麻烦;至于这笔钱要不要偿还,主动权还不是父母说了算?

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