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王兆华,法律专业硕士研究生毕业,中国法学研究会会员、原为大法学教师、江苏汇展律师事务所律师(常熟市)、副主任。自年月至今,在常熟广播电台交通法制栏目担任嘉宾,进行义务普法宣传。

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《民法典》中关于租赁合同的新规定
发布时间:2022-03-20 点击率:356
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北京大兴法院 2022-02-17 15:27

主讲人:大兴法院综合审判庭法官助理  杨慧


《民法典》对房屋租赁相关的法律规定做了较大修改,总体来看,更加有利于保障承租人的居住权益,同时也兼顾了出租人权利。



设立居住权的房屋不能出租





《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。



出租人发现房屋被转租应及时提出异议



现在有不少“二房东”,将自己承租的房屋转租给第三人,自己收取租金差价。这种转租行为如果没有经过出租人同意是可以被解除的,于是导致实践中很多存在转租的租赁关系处于不稳定状态,例如第三人随时有被“大房东”赶出去的风险。所以《民法典》新增规定,如果出租人知道承租人进行转租的,6个月不提异议,就视为同意转租。

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《民法典》第七百一十六条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。



房屋权属有争议或被查封,可以退租



房屋所有权发生争议,或者出租人因为诉讼纠纷,导致房屋被司法机关查封、甚至拍卖等情况,严重影响了承租人生活安宁权。而往往承租人想退房,却苦于租赁合同没有到期,处境进退两难。对此《民法典》为进一步保护承租人合法权益,明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押,房屋权属有争议时,承租人可以退房。

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《民法典》第七百二十四条:有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。





房屋承租人享有优先承租权



除非是居住特别不满意或其他必要原因,一般来说承租人都会选择到期后续租,因为搬家通常比较辛苦并且会增加很多成本和费用。但是现实生活中经常发生这样的事,合同到期后,出租人不愿再将房屋出租给承租人,而承租人只能到别处找新的房源。为保障承租人权利以及居住稳定,《民法典》首次在立法中规定了房屋承租人享有优先承租权。

《民法典》第七百三十四条:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。





近亲属的购买权优先于租房人

租房人的优先购买权受到限制



《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时,承租人享有优先购买权,这往往会导致如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母等近亲属,却需要征求承租人的意见,特别是低价卖给自己的近亲属时,承租人也享有同等条件优先购买权。这与我们的社会风俗产生了一定冲突。

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 因此《民法典》对相关规定进行了修改:房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的,租房人不享有优先购买权。并且法律还规定,承租人应当在15日内明确表示自己要购买,否则视为放弃优先购买权。

《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。


文字:杨慧